文本

　　

（征求意见稿）

　　

目 录

 

　　第一章 总 则

　　第1条编制目的

　　为指导济源市“十三五”时期城市住房建设和发展，逐步构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居，促进房地产业持续健康平稳发展, 根据全国住房发展规划编制工作会议安排和省建设厅要求特编制《济源市“十三五”住房建设规划》。（以下简称“本规划”）

　　第2条规划依据

　　《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修订）；

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）；

　　关于印发《城市住房建设规划编制导则》的通知（建房改研【2012】1号）；

　　《住房城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保【2013】178号）；

　　《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》（国办发【2013】1号）；

　　《河南省人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（豫政办【2016】4号）；

　　《河南省人民政府办公厅关于印发河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案(2016—2018年)的通知》（豫政办【2016】174号）；

　　《济源市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

　　《济源市城乡总体规划（2012－2030）》；

　　《济源市土地利用总体规划（2010-2020年）》；

　　国家、省、市相关法律、法规、规范和政策文件。

　　第3条规划范围

　　规划范围为济源市行政辖区范围，分为市域和中心城区两个层次。

　　市域层面指济源市行政辖区范围，总面积1931平方公里，对市域房地产发展进行指引。

　　中心城区层面为《济源市城乡总体规划（2012-2030）》确定的中心城区范围，北至北环路，南至南环路、S309，东至G207、西至西环路。至2020年中心城区规划人口49万人，建设用地控制在53.3平方公里以内。

　　第4条规划期限

　　本次规划以2016年为基期，期限为2017-2020年。

　　第5条指导思想

　　全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，坚持以人为本，转变发展方式，适应新型城镇化发展要求，以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为引领，按照推进供给侧结构性改革的总体要求，坚持扩大需求和稳定价格相结合，去库存和调结构相结合，优化存量和引导增量相结合，棚户区改造货币化安置与去库存相结合，逐步化解区域性、结构性房地产库存，促进房地产市场持续平稳健康发展。

　　第6条规划原则

　　1、坚持市场配置与政府保障相结合。

　　2、坚持分类发展指导、因地因时施策。

　　3、持立足当前，着眼长远。

　　4、坚持以人为本，创新方式。

　　5、坚持生态文明建设、节约集约发展。

　　第7条规划目标

　　1、规划期末商品住房库存去化周期降到12个月以下。

　　2、不断提高棚户区改造货币化安置率。

　　3、以市场为主体满足多层次住房需求，扩大住房消费；

　　4、提高住房建设产业化程度和住房品质。

　　第二章 住房发展趋势与应对策略

　　第8条城镇化进程加快为住房发展提供强大动力

　　1、人口城市化带来刚性住房需求增加。

　　2、城市地域规模的扩大推动住房供求持续增长。

　　3、城市改造创造巨大住房投资和需求。

　　第9条以济源市域为发展单元，推进新型城镇化

　　以济源市域作为统筹城乡一体化发展的重要空间，突出济源中心城区公共服务和产业带动的双重职能，促进市域农村人口向城区集聚，积极推进本地新型城镇化。

　　第10条人口结构影响住房供求与开发理念

　　1、“婴儿潮”叠加产生大量购房需求。

　　2、“老龄化社会”对普通住房需求减少，推动高端养老地产快速发展。

　　第11条设计理念需重新定位

　　居住区规划设计理念应更多地面向那些行动范围常常只能局限于居住小区内的老人，把他们对居住环境、居住建筑类型、设施配置和物业管理的需求贯穿到住区规划和建设的整个过程，最大限度的满足老年人的生活要求。

　　第12条服务设施和服务内容需要重新扩充

　　将养老服务设施纳入城市、乡镇总体规划和详细规划。居住区规划设计应按照《城镇老年人设施规划规范》的要求，建立设施齐全的老年人服务设施网络。

　　第13条户外休闲环境需要重新研究

　　针对老年人的户外休闲环境设计，要从老年人心理要求和行为特征出发，创造一种与丰富多彩的社会生活融为一体的户外环境。

　　第14条智能环境需要扩展

　　在居住区智能环境方面进行创新，对老人的居住环境建立与之相适应智能环境，以体现对住区的功能、结构、环境、服务及运行管理等多层面在人口老龄化下的优化与支撑。

　　第15条住宅建设需要适应养老方式的变化

　　人口老龄化下，住宅建设应从适应建立新一代家庭养老机制的实际需要出发，可采用“邻居型”的分而不离和“合住型”的可分可和的建设方式。

　　第16条居民购买力提升带动高端住房发展

　　1、“收入倍增”计划提升居民住房购买力。

　　2、消费结构调整导致改善型住房需求增加。

　　3、居民收入增长增加了居民的投资性住房需求。

　　第17条以济东新区为载体大力发展高端住宅社区

　　济东新区住宅建设应向富裕型和生态型过渡，实现住宅产业化和低碳化，完善物业管理。新建小区严格按规定配建公共服务设施，注重人文环境和生态环境的建设，使新区更具特色。利用济东新区便捷的对外交通和良好的生态环境吸引周边县市和济源市域高收入人群在济东新区购房置业。

　　第18条保障房建设与商品房库存去化相结合

　　当前济源市房地产市场商品房库存去化周期约在16个月左右，过去十多年济源市保障房建设取得了巨大成绩。未来应打通商品房与保障房通道，通过保障房建设来达到商品房库存去化。

　　第19条商业地产存在增长空间

　　按照《济源市中心城区商业网点布局规划》的要求，鼓励房地产开发企业建设集中、大型的商业综合体。 对居住用地兼容商业用地的比例、与周围道路功能的关系进行规范细化，将居住区级商业设置在居住区内部，控制沿街商业无序发展。

　　第20条适时推进旅游地产开发

　　结合济源市旅游资源和景区分布，在北部太行山沿线积极引导山地度假旅游地产开发，在南部沿黄河一带引导开发水岸度假旅游地产，在城区西部曲阳湖组团围绕曲阳湖开发城市休闲旅游地产。

　　第三章 济源市住房建设发展目标与主要任务

　　第一节 住房建设发展目标

　　第21条住房建设总体目标

　　到2020年，以全面建成小康社会、实现居民“户均一套房、人均一间房、功能配套，设备齐全”为总目标，城市商品住房库存去化周期降到12个月以下，商品住房供应结构更加合理，供应品质进一步提高，供求总量基本平衡；改善居住环境，满足人民日益增长的住房需求，促进居住质量提高，促进房地产市场持续平稳健康发展。

　　第22条住房建设总量目标

　　规划确定2020年济源市城镇人均住房面积目标为45平方米/人，需规划新建商品房326.24万平方米。

　　规划期内按照《济源市城乡总体规划（2012-2030）》确定的中期建设用地范围，重点完善现状环路以内的建设，完成内部的城中村改造；进一步发展壮大中心商务区，城市向东进一步拓展；建设完善职教园区，结合结合集聚区建设推动劳动力素质提高和产业升级；结合新区建设和旧城改造完善公共服务设施配套；结合城中村改造保障住房供应。

　　第23条改善性住房建设目标

　　规划期内改善性住房需求约2.4万套、346.5万平方米。

　　第24条保障性住房建设目标

　　规划确定保障性住房覆盖全市25%左右的城镇人口，约14.7万人，4.9万户家庭。

　　规划期内济源市公共租赁住房以政府回购和保障性住房平台公司承租为主，回购或承租的公共租赁住房单套面积控制在90㎡以内。

　　棚户区改造按照《济源市2016-2020棚户区（城中村）改造计划》执行。

　　第25条土地供应目标

　　规划确定济源市中心城区居住用地容积率指标控制在2.0以下，住宅用地供应总量为163.12公顷。

　　严格按照《济源市土地利用总体规划（2010～2020年）》确定的中心城区建设用地规模与边界进行建设。

　　第二节 住房品质提升目标

　　第26条住房建设绿色指标

　　按照国家《绿色建筑评价标识使用规定（试行）》、《济源市建筑低碳化行动方案》、《济源市绿色建筑管理办法》等的要求，全面执行住房绿色建筑指标，城区内新建国家机关办公建筑、大型公共建筑、学校、医院、保障性住房、建筑面积10万平方米以上的住宅小区等民用建筑应当率先执行绿色建筑标准。积极引导商业房地产开发项目执行绿色建筑标准，鼓励房地产开发企业建设绿色住宅小区。切实推进绿色工业建筑建设。

　　济东新区新建建筑全面执行《绿色建筑评价标准》中的一星级及以上的评价标准，其中二星级及以上绿色建筑达到30%以上，逐步扩大三星级绿色建筑比例。

　　第27条提升住区环境质量

　　合理确定住区人口规模、建筑密度和容积率，加强住宅小区规划设计，严格控制住宅小区容积率、建筑密度、高度，增加绿地和公共开放空间。新建住宅小区绿地率达到35%以上， 鼓励住区开发利用地下空间和立体空间，增加绿地和公共开发空间，创建住区宜居环境。完善市政基础设施和公共服务设施配套，在新区建设和旧城改造中，将中小学、幼儿园纳入整体规划，同步建设、同步使用。要加强住宅小区停车管理规划，逐步提高新建小区停车配套标准。

　　第28条优化住宅设计，彰显文化特色

　　住宅设计应尊重和传承济源市历史文化传统，延续和彰显文化特色。根据不同区域环境和分区功能定位指导住宅建设设计：

　　沁园路片区：以办公功能为主。建筑风格以典雅的现代主义倾向建筑为主，根据周围建筑环境适当使用中国传统建筑和西方古典主义建筑的设计要素。建筑主体色彩确定为暖灰、白色、金属灰；点缀色谱确定为赭红、中绿、浅蓝、浅绿；组合色谱确定为茶色、深灰、橘黄。

　　济渎片区：以济渎庙为核心区域，建筑风格以体现古典主义风格倾向建筑为主，其立面设计应体现其历史文化底蕴；建筑主体色彩为灰色；点缀色谱为红色；屋顶为青色或者天蓝色。

　　两河片区：沿蟒河、湨河两岸地区，以商业功能为主，应借助鲜亮色彩的烘托才能营造人气旺盛、热闹非凡的气氛。建筑风格以典雅的现代主义倾向建筑为主，鼓励使用乡土建筑的设计要素。建筑主体色彩确定为暖灰、赭红、砖红、白色；点缀色谱确定为赭红、中绿、浅蓝、浅绿；组合色谱确定为茶色、橘黄。

　　第29条改善老年人居家养老条件和社区养老环境

　　以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支持，将养老服务设施建设纳入居住小区公共服务社区配套规划；全面推行无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设，推进无障碍社区建设，方便老年人出行和参与社会活动。

　　引导开发适应老年人户外休闲环境，结合济源市创建国家“智慧城市”，开发适应老年人的居住区智能环境。开发“邻居型”和“合住型”的家庭养老住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。

　　第30条促进物业管理与社区管理的协调发展

　　进一步扩大物业管理覆盖面，城镇新建住宅小区全面实施物业管理，旧住宅区逐步实施物业管理，探索保障性住房物业服务模式，济东新区全面推行星级物业管理。

　　第三节 住房建设主要任务

　　第31条完善住房供应结构，推动房地产市场健康发展

　　建立健全“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的差异化住房政策体系。

　　对城镇低收入家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员，实行以政府回购和保障性住房平台公司承租为主的公共租赁住房建设制度，构建覆盖常住人口的城镇住房保障体系。

　　对中高收入家庭，发挥好市场机制在住房资源配置中的基础性作用，合理引导住房消费。支持居民自住和改善性住房需求，立足住房市场实际需求，优化住房供应套型结构。

　　第32条推进棚户区和城中村改造

　　“十三五”期间重点改造济东新区和蟒河区域的城中村，启动王礼庄、庙街等9个城中村改造，实行棚户区改造货币化安置为主，鼓励货币化安置的个人自由支配补偿款选购商品房安置，推动存量商品住房作为安置房。

　　第33条稳步推进城市新区住房建设

　　根据市场对住房的需求情况，有计划地推进城市新区住房建设。应树立现代化城市发展理念，遵循绿色低碳、集约紧凑、功能配套、职住平衡的要求，按照生态园林城市、智慧城市、低碳城市、人文城市、海绵城市的标准，高水平规划有特色、高品位的城市新区。新区开发尺度和强度不宜过大，建筑应以多层为主，高层建筑应集中布局，防止遍地开花。新区开发建设应适度超前配套建设市政基础设施和教育、医疗、文化、商业等公共服务设施，吸引企业入驻和人口集聚，集中连片开发、滚动发展。

　　第34条推进城市既有住区更新改造

　　对城镇既有旧住区进行综合整治，加强景观环境建设和游乐康体设施建设，完善基础设施和公共服务设施，全面提升既有住区的安全性、舒适性和宜居性。结合城中村和棚户区改造，优先统筹规划建设街心公园和广场，提升城市人居环境。注重保护历史风貌和传承文化，保留传统街巷空间结构的完整性和城市生活记忆。倡导街坊整体更新改造，严格控制零星插建式改造，更新改造的地块规模不宜小于2000平方米，低于2000平方米的地块应与周边其他地块联合开发。

　　第35条创新房地产产品供应模式

　　围绕房地产供给侧结构性改革，创新房地产产品供应模式。加大商品住房周边的基础设施和教育、医疗卫生等公共服务设施建设力度，增强住房消费吸引力。鼓励引导房地产开发企业将在建的商品住房项目调整建设为成品住房，引导骨干房地产开发企业和重点项目推广成品住房，力争2020年实现成品住房全覆盖。

　　结合推进新型城镇化和转变经济发展方式的要求，以完善城市功能为导向，做好新型地产与城市经济社会发展规划的衔接，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目，促进房地产业与城市现代服务业、新兴产业共同发展。

　　第四章 济源市住房空间布局规划

　　第36条空间布局原则

　　1、与城市发展方向和功能结构相适应

　　2、与公共服务设施及市政公用设施相配套

　　3、与道路及交通设施相配套

　　4、与产业布局相协调

　　5、促进各类住房混合布局

　　6、保障性住房布局均衡性

　　第37条公共租赁住房选址空间分区

　　公共租赁住房布局优先区，指在规划期内选址应首先考虑的区域，用地面积14公顷；

　　公共租赁住房布局鼓励区，应作为鼓励选址公共租赁住房的区域，用地面积77公顷；

　　公共租赁住房布局基本区，指公共租赁住房选址的最低要求区域，用地面积164公顷。

　　第38条公共租赁住房选址指引

　　政府回购或保障性住房平台公司承租商品房作为公共租赁住房的，应在公租房选址空间分区中进行选址合适的商品房，同时按照“大混合、小聚居”的原则，以整栋或整单元商品房进行收购，避免产生居住隔离或住房混居等社会问题。

　　第39条普通商品房开发空间指引

　　济渎居住区和旧城居住区：改善人居环境，通过棚户区改造带动住房发展；

　　铁西居住区、汤帝路居住区和沁园路居住区：强化优质公共服务，吸引市域农村人口集聚，以公共服务带动住房发展；

　　新区南居住区：打造生态宜居环境，发展高品质住宅社区，以生态环境带动住房发展；

　　新区北居住区和轵城居住区：发展工业制造业，完善基本公共服务，以产业带动住房发展。

 

　　

　　第五章 政策保障措施

　　第40条落实各级政府责任

　　进一步落实各级政府促进住房发展的职责，把保障基本住房、稳定住房市场纳入各地经济社会发展的工作目标，按照“政府主导、部门协作”的原则，明确各级住建、发改、国土、财政、规划、税收、金融等部门的职责分工和相关任务，健全信息沟通、政策协调和工作协同机制，各负其责，密切配合，形成工作合力。

　　第41条拓宽融资渠道，扩大住房消费

　　结合济源市实际出台农民进城购房补贴政策，鼓励建立农民进城购房贷款担保机构，为进城购房农民提供融资便利和支持。制定出台“农民安家贷”配套实施细则，进一步发挥其对住房消费的支持作用。加强对进城农民的职业介绍、技能培训、就业创业指导等服务；对进城购买住房的农民，要确保其接受义务教育的适龄子女在当地公办学校入学。

　　研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工、个体工商户、灵活就业人员等纳入住房公积金受益范围，并将缴存住房公积金列入劳动合同约定事项，加强规范和引导。支持缴存职工使用住房公积金租、购住房，充分发挥住房公积金对住房消费的支撑作用。

　　第42条确保住房用地供应，适当提高住宅用地开发强度和规模

　　调整优化城市建设用地结构，增加住房建设用地总量，适当提高住房建设的容积率水平。对于建设量低于一定规模的零星土地开发项目不单独进行，而是要进行规模化集中开发，将相邻的零星土地统一规划、统一开发，或者结合相邻的大规模土地开发项目一起进行。

　　第43条强化规划实施管理

　　加强对规划实施工作的监督检查，适时评估规划实施情况以及各项任务的完成情况。建立规划动态调整机制，根据住房发展中的新情况、新问题，做到及时调整，提高规划的科学性和可操作性。建立规划实施考核机制，强化政策落实，保障规划实施效果。

　　第44条加快发展住房租赁市场

　　鼓励发起设立住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提供专业、规范的住房租赁服务，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，满足不断增长的住房租赁需求。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用库存住房或新建住房开展租赁业务；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

　　鼓励保障性住房平台公司及专业化房屋租赁运营机构承租和运营居民自住需求以外的棚户区改造安置住房，面向符合公共租赁住房保障条件的或其他有租房需求的对象出租。

　　第六章 附则

　　第45条成果形式

　　本规划成果由文本、图纸和附件三部分组成，其中经批准后的文本和图纸属法定文件，具有同等效力。

　　第46条批准生效

　　本规划自济源市人民政府批准之日起生效实施。

　　第47条解释执行

　　本规划由济源市人民政府授权的市住房建设主管部门和城乡规划主管部门负责解释与执行。